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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2006.02.07 vol.34

　　　　　　　　　　　　　その気持ち、富裕層のキモチ

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第３４号

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◆◆◆”億ション”が成立するエリア◆◆◆

”億ション”はどのようなエリアに建つのだろうか。

高級住宅地、トレンドエリア、都心エリア等のエリアが想像されるだろう。

２００３年から２００５年の平均価格１億円以上の
”億ション”が供給されたエリアを見ていくと、
２００３年には世田谷の二子玉川や用賀、
大田区の田園調布や久が原などのエリアでも
”億ション”は供給されていた。

その供給数も渋谷区の供給数と同じ程度もあった。

しかしながら
２００４年には田園調布や久が原エリアの”億ション”は消え
渋谷区エリアの”億ション”が増加してくる。

２００３年に最も”億ション”の供給が多かったエリアは港区。

青山、麻布エリアでいわゆる３Ａといわれたエリアであった。

２００５年も港区は”億ション”の供給は多いが、
港区の中でも供給が多いエリアに変化が生じている。

３Ａに変わって白金、高輪エリアの供給が増えている。

”億ション”購入者の住宅購入基準の中で、
鉄道の利便性を重視する人は多くないが
地下鉄南北線の開通によって
白金、高輪エリアの交通利便性はぐっと高まった。

”億ション”ではないが
白金タワー（三井物産、住友商事他）はどの販売期も完売が続いた。

”億ション”は都心に集中していきている。

供給が増加しているタワー物件の多くは
上層階や最上階に億超えの住戸をつくっている。

ところが殆どのタワーの億ションは販売不調で、
竣工後１年経っても売れない場合もあり
チラシが織り込まれたりするケースもある。

”億ション”は多くの場合、
個人宅だった土地であり、
都市計画の変更等に伴い容積率や高さ制限が緩くなり
マンション計画が成立する場合が多い。

だから、
田園調布や成城といった戸建て住宅地で相続問題で土地を手放し、
その土地がマンション用地になったりしていた。

”億ション”が成立するエリアに共通していることは
計画地のスポット立地だけの住宅環境が良いのではなく、
周辺エリアの環境も良いこと。

そして都心集中は
その環境の良さに都心の利便性が加わった立地を求めるニーズが
増加しているからである。

このように考えていくと、
いわゆる高級住宅地で都心である土地が
”億ション”が今後成立する可能性が高いと判断できる。

平均世帯年収と高額納税者（納税額１，０００万円以上）を
それぞれポイント化して合算した指数が最も多い都心は

　 １位　西麻布
　 ２位　広尾
　 ３位　元麻布
　 ４位　赤坂
　 ５位　六本木

このエリアに”億ション”は建設されていくことは間違いない。

今年に販売が予定されている大型の高額マンションが２物件ある。

赤坂タワーレジデンス５２１戸。
事業主はサンウッド、東急不動産、竹中工務店。

この土地は明治時代、九条家の屋敷跡地。
赤坂初の分譲タワーマンションになる。

もう一つは日赤広尾病院を含める再開発計画である。

予定戸数７８０戸、
事業主は三井不動産、三菱地所。
定期借地権分譲を予定している。

バブル前に建設された広尾ガーデンヒルズが１２２８戸。
合わせて２，０００戸の高級マンションが誕生する。

供給過多の時代から用地不足の時代に。

今後の”億ション”計画が注目される。